Wanneer moet u bemiddelingskosten betalen?

Wanneer moet u bemiddelingskosten betalen?

ECLI:NL:HR:2015:3099

ECLI:RBAMS:2016:5652

 

Vele huurders hebben te maken gehad met het fenomeen bemiddelingskosten, maar wanneer is een huurder eigenlijk verplicht om deze kosten te betalen?

De bemiddelingskosten zijn aanzienlijk hoog en als huurder betaal je deze liever niet dan wel. De Hoge Raad heeft in 2015 een arrest gewezen waarin de bemiddelingskosten centraal stond.

Duinizgt

De Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2015:3099) zegt dat van bemiddeling in beginsel sprake is als iemand in opdracht of met goedvinden van verhuurder, een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst. Daarin ligt immers in beginsel een opdracht besloten om een huurovereenkomst totstand te brengen tussen die verhuurder en een derde. De werkwijze van de online bemiddelaar Duinzigt komt erop neer dat zij aspirant- huurder en verhuurder zodanig van elkaar afschermt dat het voor beide onmogelijk is om met elkaar in onderhandeling te treden omtrent de huurovereenkomst zonder tussenkomst van Duinzigt. De huurder wordt daardoor door Duinzigt in een positie gebracht dat hij geen andere mogelijkheid ziet dan de bemiddeling van Duinzigt te accepteren bij de totstandkoming van de beoogde huurovereenkomst, en derhalve daarmee de algemene voorwaarden van Duinzigt te accepteren met daarin vervat het courtagebeding. Op eenzelfde wijze komt ook tussen de verhuurder en Duinzigt een bemiddelingsovereenkomst totstand.

Op de bemiddelingsovereenkomst tussen Duinzigt en aspirant huurder is ingevolge art. 7:427 BW jo. 7:417 lid 4 BW overeenkomstig van toepassing. Laatstgenoemde bepaling houdt in dat als iemand opdracht als lasthebber (i.c. Duinzigt) van twee lastgevers (i.c. huurder en verhuurder) die met elkaar een overeenkomst van huur en verhuur van een onroerende zaak, of een gedeelte daarvan, en één van de lastgevers is consument, de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder. Van deze bepaling kan niet worden afgeweken ten nadele van de huurder. Dit is een dwingendrechtelijke bepaling. Hetzelfde geldt dus voor de bemiddelingsovereenkomst. Duinzigt heeft ten onrechte bemiddelingskosten gevorderd van huurder en werd veroordeeld tot terugbetaling van de bemiddelingskosten.

Housingnet

Het is niet vanzelfsprekend dat huurders naar aanleiding van bovenstaande uitspraak van de Hoge Raad hun bemiddelingskosten kunnen terugvorderen. Dit ondervond een woningzoekende die via Housingnet een woning heeft gehuurd. De woningzoekende legt contact met een online bemiddelingsbureau. Hij accepteerde een huis dat niet online had gestaan en moest daarvoor bemiddelingskosten betalen. De Rechtbank Amsterdam (ECLI:RBAMS:2016:5652) oordeelde dat dit terecht was.

De woningzoekende heeft aan Housingnet gevraagd om een woning te bezichtigen die op hun website te huur staat aangeboden. De bezichtiging zou plaatsvinden op 21 november 2014. Echter, bleek de woning toch niet voor verhuur beschikbaar te zijn. Housingnet mailt aan woningzoekende ‘kleine wijziging we spreken af op (adres 2). Dat is een straat ernaast.’ Deze woonruimte stond niet op de website van Housingnet. De bezichtiging was succesvol en de woningzoekende wil de woonruimte aan (adres 2) huren. Hij ondertekent een opdracht tot dienstverlening met daarin vervat de door Housingnet verrichte werkzaamheden. Dit komt erop neer dat Housingnet bemiddelingswerkzaamheden verricht bij het totstand brengen van de huurovereenkomst voor woningzoekende met betrekking tot de woning aan (adres 2). Als ‘aanhuurkosten’ wordt in de opdracht tot dienstverlening vermeld 1266,50 euro te weten één bruto maandhuur excl. btw. Er is na verdere bemoeienissen van Housingnet een huurovereenkomst totstand gekomen tussen woningzoekende en verhuurder.

Woningzoekende wil de aanhuurkosten terugvorderen. Hij stelt dat hij uitsluitende heeft gereageerd op woningen die te huur staan op de website van Housingnet. En dat er geen opdracht tot dienstverlening totstand is gekomen. Volgens Housingnet is er wel degelijk een opdracht tot dienstverlening totstand gekomen. Deze opdracht houdt het bemiddelen bij het totstand brengen van de huurovereenkomst in en niet het zoeken van een woning. In dit geval is van belang of er ook een bemiddelingsovereenkomst is tussen Housingnet en verhuurder, omdat op grond van art. 7:417 lid 4 BW niet kan worden afgesproken dat huurder courtage moet betalen aan bemiddelaar wanneer er ook een bemiddelingsovereenkomst is tussen verhuurder en bemiddelaar.

Housingnet heeft geen bemiddelingsovereenkomst gesloten met verhuurder. Hij onderbouwd zijn standpunt met een schriftelijke verklaring van de verhuurder. Housingnet wordt door de rechter in het gelijkgesteld, omdat de huurder niets naar voren heeft gebracht ter weerlegging van de weergegeven feitelijke betwisting van Housingnet.

Vergelijking Duinzigt-Housingnet

Het verschil tussen beide uitspraken zit hem in het feit dat tussen Housingnet en verhuurder geen bemiddelingsovereenkomst totstand was gekomen en tussen Duinzigt en verhuurder wel.

Uit het arrest van de Hoge Raad volgt dat uit een vermelding van een te huur staande woning op de website van een bemiddelaar in beginsel afgeleid dient te worden dat een bemiddelingsovereenkomst tussen die bemiddelaar en de verhuurder van die woning is gesloten. Een bemiddelingsovereenkomst blijkt dus niet alleen uit een schriftelijke verklaring, maar ook uit de onmogelijkheid voor huurder en verhuurder om met elkaar in contact te komen. Wilt u weten of u ten onrechte bemiddelingskosten heeft betaald, aarzel niet en neem contact op met BA juridisch advies.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *